Les diagnostics techniques immobiliers
Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, différents diagnostics sont à réaliser.
L’objectif du dossier de diagnostic technique (DDT) est de protéger et de mieux informer un futur propriétaire ou locataire sur les éléments du bien susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. L’évaluation de la performance énergétique du bien est également visée. Ce dossier devra être annexé au compromis de vente.
Que comporte le dossier de diagnostic technique (DDT) ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre, que l’on peut visualiser sur l’étiquette énergie et l’étiquette climat. Le DPE décrit le logement ou le bâtiment et ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, ainsi que les conditions de leur utilisation. Il doit être réaliser pour la vente de tout bien immobilier et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Sa durée de validité est de 10 ans.
- Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP), aussi appelé diagnostic plomb, concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Le CREP présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé des facteurs de dégradations du bâti. Toutefois, si le diagnostic ne révèle pas la présence de plomb, il n'est pas nécessaire d'en établir un nouveau en cas de revente du bien. En revanche, si le constat révèle la présence de plomb, le nouveau propriétaire devra effectuer des travaux de suppression du risque. Sa durée de validité est d’1 an.
Aussi appelé diagnostic amiante, il concerne les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997 et mentionne la présence ou l’absence de produits ou matériaux contenant de l’amiante. L’amiante est un problème sanitaire important responsable de cancers et de maladies respiratoires graves. Une seule fibre amiante inhalée peut provoquer des problèmes de santé 40 ans plus tard. Si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. Mais si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en l'absence d'amiante.
Ce diagnostic électricité donne un aperçu de la sécurité des installations électriques dans les logements et permet d’identifier les risques liés à une installation électrique vétuste ou mal réalisée. L’état de l’installation intérieure d’électricité porte sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. Le logement est concerné et obligatoire par ce diagnostic si l'installation électrique a plus de 15 ans. Il est valide pendant 3 ans. Cependant, une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel) peut remplacer l'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été faite depuis moins de 3 ans.
L'état de l'installation intérieure de gaz, ou diagnostic gaz évalue les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et leurs biens. Ce diagnostic est réalisé sur les biens dont les installations de gaz datent d’il y a plus de 15 ans. Il décrit l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, les tuyauteries fixes d’alimentation en gaz, leurs accessoires et l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz. Pour être valable, votre certificat de conformité doit avoir moins de 3 ans avant la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente. Il doit provenir d'un organisme agréé par le ministre chargé de l'énergie. Une installation de gaz défectueuse peut provoquer des asphyxies, des explosions ou encore des intoxications au monoxyde de carbone.
Lorsqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l'objet d'un contrôle réalisé par la commune. Le contrôle donne lieu à un diagnostic appelé État de l'installation d'assainissement non collectif. Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.
L'état relatif à la présence de termites communique des informations sur la présence ou non d'insectes xylophages (termites en particulier) dans un logement. Ces insectes peuvent générer des dégâts en dégradant le bois et dérivés utilisés dans la construction, ce qui peut provoquer l’effondrement des planchers, poutres, charpentes. Il doit être réalisé sur les immeubles situés dans les zones contaminées, déterminées par arrêts préfectoraux. Sa durée de validité est de 6 mois.
Ce diagnostic permet d’informer le futur acquéreur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (inondations, glissements de terrains, incendies de forêt, présence d’usines, pollution du sol, …). Si la situation de la commune concernant les risques reste inchangée, l’Etat des Risques et Pollutions doit être réalisé au maximum 6 mois avant le compromis. Si l’état produit lors du compromis n’est plus valide au moment de l’acte authentique, il devra être remplacé par un nouveau document.
Le diagnostic bruit permet de faire connaître au futur acquéreur l'existence de nuisances sonores aériennes. Il doit être effectué si le bien est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports. Le diagnostic n'a qu'une valeur informative.
- Le diagnostic mérule
Il n’est pas obligatoire mais il est fortement conseillé pour la vente de toute maison située en zone à risque. Il vise à détecter